Ako podnikať cez Booking.com: živnosť, dane, registrácie a praktický postup

Uvažujete nad prenajímaním nehnuteľnosti, resp. poskytovaním ubytovacích služieb cez digitálne platformy Airbnb či Booking.com? Prenajímanie bytu či apartmánu turistom sa na prvý pohľad zdá ako jednoduchý pasívny príjem. Platforma za vás vyrieši marketing aj platby, no to najdôležitejšie - vzťah so slovenským daňovým úradom - zostáva na vašich pleciach.

Či už ide o byt po starých rodičoch, apartmán na horách alebo investičnú nehnuteľnosť v meste, krátkodobý prenájom môže prinášať zaujímavé výnosy. Mnohí prenajímatelia na začiatku netušia, čo všetko majú riešiť, a neskôr ich prekvapia pokuty či nutnosť doplatiť dane.

Byt alebo apartmán ponúkaný cez Booking.com či Airbnb nie je automaticky „obyčajný prenájom“. Rozhoduje, čo hosťovi reálne poskytujete, na aký účel a v akom režime.

Najdôležitejšia otázka: prenájom alebo ubytovacie služby?

Toto je absolútny základ a prvá križovatka, na ktorej sa musíte rozhodnúť.

Analógia: Predstavte si svoje Airbnb ako „reštauráciu“. Ak len niekomu požičiate prázdnu kuchyňu (klasický prenájom bez služieb), máte iné pravidlá, ako keď mu v tej kuchyni navaríte, upracete a vymeníte obrusy (Airbnb so službami).

Klasický prenájom nehnuteľnosti bez živnosti

Ak hosťom poskytujete len samotný priestor a základné energie (voda, elektrina), ide o prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Naopak, ak ide o dlhodobý prenájom bez doplnkových služieb - napr. prenájom bytu na niekoľko mesiacov bez upratovania, výmeny posteľnej bielizne či iných hotelových služieb, nejde o podnikanie.

Zákon ho považuje za pasívny príjem podľa Občianskeho zákonníka, a teda živnosť ani s. r. o. nie sú potrebné.

Príjmy môžu patriť medzi príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Pri prenajímaní nehnuteľnosti nemusíte disponovať živnostenským oprávnením.

Ubytovacie služby so živnosťou alebo s. r. o.

Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie - napr. na pár dní alebo týždňov - z pohľadu zákona už nejde o pasívny prenájom, ale o ubytovacie služby.

Krátkodobé ubytovanie poskytované cez Booking.com alebo Airbnb sa podľa zákona považuje za ubytovaciu službu, nie za bežný prenájom.

Ak vo svojom Airbnb poskytujete upratovanie počas pobytu, meníte posteľnú bielizeň, ponúkate raňajky alebo toaletné potreby, ide už o ubytovacie služby.

Ak poskytujete krátkodobý prenájom nehnuteľností prostredníctvom digitálnych platforiem, ktorý je spojený s poskytovaním doplnkových služieb ako upratovanie, odovzdanie kľúčov či komunikácia s hosťami, považuje sa to za podnikanie.

Finančná správa výslovne uvádza, že pri prenájme nehnuteľnosti s ďalšími službami, napríklad upratovaním a výmenou bielizne, už nejde o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3, ale o živnosť a príjem z podnikania.

Vyplýva to z aktuálneho výkladu zákona č. 595/2003 Z. z.

Inými slovami, takúto činnosť nie je možné vykonávať neoficiálne ako občasný zárobok fyzickej osoby bez registrácie.

Na jej legálne poskytovanie je potrebné získať živnostenské oprávnenie alebo zvoliť inú formu podnikania, napr. s. r. o.

Alternatívne môžete podnikať aj cez s. r. o.

Ak poskytujete ubytovanie ako podnikateľská činnosť, treba mať predmet podnikania, ktorý pokrýva reálne poskytovanú službu.

Ak v ubytovacom zariadení ponúkate aj jedlá alebo nápoje, rozsah oprávnení môže byť iný.

Preto nepridávajte do ponuky raňajky, bar, catering alebo iné služby iba preto, že to dobre vyzerá v inzeráte.

Praktická otázka pred spustením inzerátu: Čo presne hosť dostane okrem priestoru na bývanie?

Rozhoduje obsah služby, nie názov platformy

Dôležité: Názov platformy nerozhoduje.

Booking, Airbnb ani vlastná webstránka samy osebe neurčujú právny režim.

Rozhoduje, čo hosťovi reálne poskytujete, na aký účel a v akom režime.

Ak len prenajímate priestor bez služieb (dlhodobejší pobyt, bez hotelových prvkov), ide o prenájom.

Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie so službami (upratovanie, výmena bielizne, recepčné úkony, strava, concierge), ide typicky o ubytovacie služby - príjem z podnikania.

Pred spustením ponuky si preto položte tieto otázky:

• Poskytujem služby podobné hotelu alebo penziónu?
• Len prenajímam priestor bez služieb?
• Príjem ide mne ako fyzickej osobe, alebo cez s. r. o.?
• Príjmy sú v SR, v inej krajine EÚ, alebo zmiešane?

Živnosť, fyzická osoba alebo s. r. o.

Nie každá aktivita, pri ktorej zarobíte peniaze, sa automaticky považuje za podnikanie.

Ak poskytujete ubytovacie služby, musíte si zvoliť vhodnú formu podnikania.

Na jej legálne poskytovanie je potrebné získať živnostenské oprávnenie alebo zvoliť inú formu podnikania, napr. s. r. o.

Ak podnikáte ako fyzická osoba (živnostník), vaše príjmy z prenájmu cez Airbnb alebo Booking patria medzi príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov).

Ak prenajímate cez s. r. o., príjem dosahuje právnická osoba a povinnosti sa posudzujú podľa režimu s. r. o.

Pri podnikaní rátajte so zdravotným a následne podľa výsledku roka aj sociálnym poistením; pri prenájme skontrolujte, aké povinnosti má fyzická osoba k zdravotným odvodom v danom roku.

Registrácia na daňovom úrade a DIČ

Ak fyzická osoba prenajme na území Slovenska byt, dom alebo inú nehnuteľnosť a ešte nie je registrovaná na daňovom úrade z titulu podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, musí požiadať o registráciu na daň z príjmov.

Pozor: Registrácia na daň z príjmov, povinnosť podať daňové priznanie a výška dane nie sú totožné otázky.

Samotná registrácia na daň z príjmov nie je daňovým priznaním.

Výsledkom registrácie je úradný dokument - rozhodnutie o registrácii a pridelení DIČ.

Dokument sa zobrazí na osobnom účte daňovníka.

Ak elektronická komunikácia nie je zriadená na portáli slovensko.sk, rozhodnutie o osobnom účte daňovníka zašle poštou.

Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 sa fyzická osoba registruje k dani z príjmov podľa príslušných pravidiel, aj keď nevykonáva živnosť.

Registrácia podľa § 7a zákona o DPH

Pri platformách treba oddeliť dve veci: vaše ubytovanie hosťovi a službu platformy vám.

Platforma môže vystaviť faktúru za províziu, sprostredkovanie, platobnú alebo marketingovú službu.

Booking.com a Airbnb sú zahraničné osoby z iných členských štátov EÚ, ktoré vám fakturujú poplatky za sprostredkovanie služby.

Ak zdaniteľná osoba, ktorá nie je registrovaná pre DPH, prijme od osoby usadenej v inom členskom štáte EÚ službu, pri ktorej sa miesto dodania určuje podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH a osobou povinnou platiť daň je príjemca služby, musí podať žiadosť o registráciu podľa § 7a pred prvým prijatím takejto služby.

Ak platforma fakturuje províziu slovenskému ubytovateľovi, vzniká povinnosť posúdiť registráciu podľa § 7a ešte pred prijatím takejto služby.

To nie je automatický záver pri každom vyplatení z Booking.com alebo Airbnb.

Rozhodujúce je, či od platformy prijímate službu, pri ktorej je miesto dodania určené podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH a daň platí príjemca služby.

Táto forma registrácie z vás nerobí platiteľa DPH v plnom rozsahu, ale umožňuje vám splniť zákonnú povinnosť voči štátu.

Nestávate sa klasickým platiteľom DPH.

Nemáte nárok na odpočet DPH z prijatej služby.

Následne musíte každý mesiac alebo štvrťrok podávať daňové priznanie k DPH.

Daňové priznanie k DPH a daň treba podať a zaplatiť v lehote do 25. nasledujúceho kalendárneho mesiaca.

Príklad registrácie podľa § 7a

Prenajímateľ má zriadenú živnosť na ubytovacie služby a od septembra 2025 chce prenajímať apartmán cez Booking.com.

Nie je však platiteľom DPH ani nemá registráciu podľa § 7a.

Keďže mu Booking.com začne fakturovať poplatky za sprostredkovanie, musí sa ešte vopred - ideálne v priebehu augusta - registrovať podľa § 7a.

Rovnaký princíp sa uplatní aj pri poskytovaní služieb vo svojej chate prostredníctvom platformy Airbnb.

Kedy vzniká plnohodnotné platiteľstvo DPH?

Ubytovacie služby zaraďujete medzi zdaniteľné obchody.

Pokiaľ prenajímateľ doposiaľ nie je platiteľom DPH, povinnosť registrácie vzniká po prekročení hranice obratu 50 000 EUR, resp. 62 500 EUR.

Pri prekročení zákonného obratu vzniká povinná registrácia k DPH.

Možná je aj dobrovoľná registrácia.

Pri ubytovacích službách môže hrať rolu aj dobrovoľná registrácia, najmä z hľadiska nároku na odpočet a dopadu na konečnú cenu.

Ak ste platiteľom DPH a skutočne poskytujete ubytovaciu službu patriacu do kódu 55 CPA, ubytovacie služby podliehajú 5 % sadzbe DPH.

Pri kombinácii ubytovania s raňajkami, wellnessom, parkovaním alebo inými doplnkovými službami treba posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o viac samostatných služieb.

Fakturácia ubytovania cez Booking.com

Podľa § 72 ods. 1 zákona o DPH vzniká povinnosť vyhotoviť faktúru vždy, keď ste platiteľom DPH.

V takom prípade vystavujete faktúru zákazníkovi priamo vy - a to na celkovú sumu za ubytovanie, vrátane provízie platformy.

Platformy ako Airbnb síce hosťom vystavujú potvrdenie o rezervácii, no z pohľadu slovenského zákona to nie je plnohodnotný daňový doklad.

Ak ste platiteľom DPH a ubytovanie poskytujete prostredníctvom platformy Booking.com alebo Airbnb, vystavujete faktúry svojim zákazníkom priamo vy.

Fakturovať sa bude so slovenskou DPH v plnej sume.

Príklad fakturácie cez sprostredkovateľskú platformu

Zákazníčka uhradila cez aplikáciu sumu 500 eur.

Sprostredkovateľskej platforme zaplatila províziu vo výške 56 eur.

Faktúru zákazníčke vystavíte na celkovú sumu za ubytovacie služby, teda 500 eur.

Faktúru nie je správne vystaviť iba na sumu 444 eur po odpočítaní provízie sprostredkovateľa.

V účtovníctve zaevidujete okrem vystavenej faktúry aj záväzok voči spoločnosti Airbnb.

Platforma si ponechá províziu 45 € a vyplatí vám 255 €.

Do príjmov evidujete 300 €, do výdavkov 45 € províziu.

Daň za ubytovanie a povinnosti voči obci

Daň za ubytovanie je miestna daň.

Každá obec alebo mesto vyberá poplatok za prenocovanie turistu.

Konkrétne pravidlá neurčuje Booking ani Airbnb a nie sú rovnaké v každom meste.

Obec alebo mesto ich upravuje vo vlastnom všeobecne záväznom nariadení (VZN).

Správny postup: hneď na začiatku si vyhľadajte aktuálne VZN obce alebo mesta, v ktorom sa apartmán nachádza.

Táto daň sa nevzťahuje na hosťa, ale na vás ako prevádzkovateľa - ste povinní sa registrovať na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade a mesačne odvádzať daň za každého ubytovaného hosťa.

Daňová povinnosť vzniká v deň začiatku poskytovania plateného ubytovania a zaniká jeho ukončením.

Miestny ubytovací poplatok inkasujete od hosťa, vykazujete a odvádzate obci.

Evidujte sadzby a výnimky podľa miestneho všeobecne záväzného nariadenia.

Ak ste povinní odvádzať miestny poplatok, vyčleníte jeho časť a odvediete obci v predpísanom termíne.

Ubytovanie cudzincov a evidencia hostí

Pri ubytovaní cudzinca má ubytovateľ osobitné povinnosti podľa zákona o pobyte cudzincov.

Na elektronické hlásenie treba mať najskôr registráciu ubytovateľa v agende hlásenia pobytu.

Pri evidencii hostí spracúvate osobné údaje - nastavte minimálny rozsah, informovanie hostí a bezpečné uloženie.

Pozor na ochranu údajov: Evidenciu hostí veďte len v rozsahu potrebnom na plnenie zákonných povinností a s nastaveným prístupom, uchovávaním a bezpečnosťou údajov.

eKasa pri rezerváciách cez Booking.com

Pri ubytovaní sa eKasa neposudzuje podľa toho, či rezervácia vznikla cez Booking, Airbnb, telefón alebo vlastný web.

Ak podnikateľ prijíma tržbu na predajnom mieste v hotovosti alebo platobným prostriedkom nahrádzajúcim hotovosť, treba posúdiť povinnosť evidencie tržieb v eKase.

Ak hostia platia výhradne online priamo cez portál Airbnb, eKasu nepotrebujete.

Pri iných spôsoboch úhrady však treba posúdiť konkrétny tok peňazí a spôsob prijatia tržby.

Daň z príjmov a výdavky

Ak podnikáte ako fyzická osoba (živnostník), vaše príjmy z prenájmu cez Airbnb alebo Booking patria medzi príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov).

Ak dosahujete príjmy z prenájmu, môžete si od nich odpočítať výdavky, ktoré súvisia s vaším podnikaním.

Medzi výdavky môžu patriť poplatky za sprostredkovanie, reklamu a marketing, upratovanie, bielizeň, energie, cestovné a iné prevádzkové náklady priamo súvisiace s ubytovaním.

Všetky výdavky musia byť preukázateľné.

Výdavky na upratovanie, bielizeň a energie pripočítate na základe dokladov.

Pri ubytovacích službách si môžete uplatniť paušálne výdavky až 60 % z príjmov.

Zvolený režim výdavkov môže byť skutočný alebo paušálny.

Pri rozhodovaní treba porovnať výšku skutočných nákladov, administratívu a vplyv na daňové a odvodové povinnosti.

Správne evidovanie príjmov z Booking.com

Neúčtujte iba čistú platbu, ktorá prišla na účet.

Pre účtovníctvo potrebujete mať uloženú rezerváciu, report vyplatenia, doklad o provízii platformy, prípadné storno a doklad o prijatej platbe.

Hosť zaplatí cez platformu 300 €.

Platforma si ponechá províziu 45 € a vyplatí vám 255 €.

Do príjmov evidujete 300 €, do výdavkov 45 € províziu.

Ostatné výdavky, napríklad upratovanie, bielizeň a energie, pripočítate na základe dokladov.

Pri cezhraničných transakciách posudzujete miesto dodania služieb.

Platformy vyplácajú v rôznych menách.

Pri zostavení daňového priznania vykonajte kurzové prepočty príjmov a výdavkov jednotným, zákonom dovoleným spôsobom.

Uchovajte zdroj kurzov a metodiku.

Vytvorte si vnútornú smernicu, ktorá upraví kurzový prepočet a pravidlá alokácie nákladov.

Transakčná daň

Transakčná daň sa začína týkať podnikateľov, a teda aj prenajímateľov od apríla 2025.

Daň z finančných transakcií predstavuje 0,40 % z bezhotovostnej transakcie, pričom maximálny limit predstavuje 40 EUR.

Pri posudzovaní transakčnej dane treba zohľadniť, či podnikáte ako fyzická osoba alebo právnická osoba a akým spôsobom prebiehajú platby.

Oznamovacie povinnosti digitálnych platforiem

Od januára 2023 prináleží digitálnym platformám, ako je Booking.com a Airbnb, povinnosť nahlasovať finančnej správe príjmy používateľov.

Týka sa to všetkých prenajímateľov, ktorí cez tieto platformy dosahujú príjem.

Z tejto povinnosti sú oslobodení len tí poskytovatelia, ktorí mali menej ako 30 prenájmov ročne a príjem do 2 000 EUR, alebo tí, ktorým platforma sprostredkovala viac ako 2 000 transakcií.

Platformy bežne poskytujú mesačné alebo ročné výpisy a v rámci európskych pravidiel pre zdieľanú ekonomiku reportujú agregované údaje daňovým správam.

Finančná správa si pravidelne pýta od Airbnb kompletné výpisy o tom, koľko slovenských hostiteľov cez nich zarobilo.

Všetko je prepojené.

Platformy preto nemožno považovať za spôsob, ako príjem skryť alebo obísť registračné a daňové povinnosti.

Stála prevádzkareň a zrážková daň

Ak digitálna platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú stálu prevádzkareň, uplatňuje sa tzv. režim zrážkovej dane.

Táto povinnosť sa však nevzťahuje na platformy, ktoré majú na Slovensku stálu prevádzkareň.

To je aj prípad Booking.com a Airbnb, ktoré si registračnú povinnosť už splnili.

Pri posudzovaní režimu zrážkovej dane treba vždy oddeliť poplatky za sprostredkovanie, ktoré ubytovateľ platí platforme, od príjmu za ubytovanie, ktorý dosahuje od hosťa.

Ďalšie povinnosti pred začiatkom podnikania

Regionálny úrad verejného zdravotníctva

Ak poskytujete ubytovanie ako fyzická osoba-podnikateľ alebo právnická osoba v ubytovacom zariadení, preveríte aj povinnosti voči miestne príslušnému RÚVZ.

Prevádzkový poriadok sa prikladá len vtedy, ak ho pre konkrétny model ubytovania vyžaduje zákon.

Odvoz komunálneho odpadu a miestne pravidlá

Pri prevádzke ubytovania treba preveriť aj miestne povinnosti, napríklad odvoz komunálneho odpadu a pod.

Konkrétne povinnosti sa môžu líšiť podľa obce alebo mesta, v ktorom sa apartmán nachádza.

Poistenie a prevádzkové nastavenie

Pred začiatkom ubytovania je vhodné preveriť podmienky poistenia nehnuteľnosti a nastaviť pravidlá pre škody, storno, odovzdanie kľúčov, upratovanie a komunikáciu s hosťami.

Váš prenájom, vaše pravidlá.

Stanovte jasné podmienky ubytovania, aby hostia vedeli, čo môžu očakávať.

Vďaka možnosti odoslať správu pred vytvorením rezervácie sa s hosťami môžete porozprávať, kým im schválite pobyt.

Máte prístup k štatistikám o histórii pobytov hostí.

Registrácia ubytovania na Booking.com

Zaregistrujte svoj apartmán, svoje ubytovanie v súkromí, svoj penzión alebo svoje bed and breakfast na Booking.com.

Zaregistrujte na Booking.com akýkoľvek typ ubytovania.

Ponúkajte svoje ubytovanie v jednej z najsťahovanejších cestovateľských aplikácií na svete - zarobte viac rýchlejšie a expandujte na nové trhy.

Zaregistrujte svoje ubytovanie zadarmo.

45 % ubytovateľov získa prvú rezerváciu do týždňa.

Vyberte si okamžité rezervácie alebo žiadosti o rezerváciu.

Booking.com umožňuje nastaviť pravidlá ubytovania, komunikovať s hosťami a využívať štatistiky o pobytoch.

Platby cez Booking.com

Majte financie pod kontrolou vďaka službe Platby cez Booking.com.

Táto služba zjednodušuje spracovanie platieb a zvyšuje zabezpečenie tržieb.

Vždy, keď si hostia vytvoria rezerváciu vo vašom ubytovaní s platbou vopred a zaplatia online, platbu máte zaručenú.

Vyberte si spôsob a frekvenciu prijímania platieb z možností dostupných vo vašom regióne.

Na vybraných trhoch sú dostupné aj denné platby.

Dostávajte platby rýchlejšie.

Kontrolný zoznam pred spustením ponuky

1. Určte, či ide o klasický prenájom alebo ubytovacie služby.
2. Overte, či potrebujete živnostenské oprávnenie alebo inú formu podnikania.
3. Skontrolujte registráciu na daň z príjmov a pridelenie DIČ.
4. Preskúmajte faktúry a provízie od Booking.com alebo Airbnb.
5. Ak prijímate cezhraničnú službu platformy, posúďte registráciu podľa § 7a.
6. Pri platiteľstve DPH sledujte obrat a správnu sadzbu DPH.
7. Registrujte sa na obecnom alebo mestskom úrade kvôli dani za ubytovanie.
8. Preverte povinnosti voči RÚVZ a pravidlá pre ubytovanie cudzincov.
9. Posúďte povinnosť evidencie tržieb v eKase.
10. Ukladajte rezervácie, reporty vyplatení, provízie, storno doklady a doklady o platbách.
11. Nastavte kurzové prepočty a pravidlá evidencie nákladov.
12. Porovnajte skutočné a paušálne výdavky.

Najčastejší problém nie je vystavenie jednej faktúry.

Skôr než prijmete prvú províziu alebo prvú platbu od hosťa, dajte si zmapovať tok peňazí, DPH, miestnu daň, evidenciu hostí a eKasu.

Jedno správne nastavenie na začiatku je lacnejšie než neskoršie opravovanie účtovníctva a daní.

Úspešný hostiteľ má tri piliere: správnu klasifikáciu príjmu (ubytovanie vs. prenájom), bezchybnú evidenciu (hrubé príjmy, provízie, náklady, miestny poplatok, kurzy) a včasné plnenie povinností (daňové priznanie, DPH, obecné hlásenia, prípadné odvody).

Daňové priznanie je potrebné podať v zákonnej lehote, spravidla do 31. marca nasledujúceho kalendárneho roka.

Lehotu na podanie priznania si môžete predĺžiť až do 30. septembra.

Povinnosti sa môžu meniť podľa aktuálne účinných právnych predpisov, formy podnikania, spôsobu prijímania platieb, rozsahu poskytovaných služieb a konkrétneho VZN obce alebo mesta.

tags: #ako #podnikat #cez #booking